شروط در معاملات

فصل اول – کلیات

شرط کلمه ای است عربی و در لغت به معنا قرار و عهد و پیمان آماده است و جمع ان شروط و شرایط است.
اصطلاحاً شرط به تعهدی گفته می شود که ضمن عقد دیگری قرار گیرد، شرط در این حالت یعنی ملزم کردن و ملتزم شدن به امری است.اگر این التزام بطور مستقل مورد توافق دو طرف قرار گیرد خود موضوع عقدی است علی حده ولیکن اگر این التزام در ضن عقد دیگری درج شود جنبه تبعی خواهد یافت و به همین اعتبار رابطه عقد و شرط همواره رابطه متبوع و تابع و اصل و فرع است. به عبارت دیگر رابطه شرط به عقد رابطه تبعیت است، اگر عقد را به تنه یک درخت تشبیه نمائیم شرط همانند شاخ و برگ آن است و همواره شرط از عقد عقد تبعیت می نماید.این تبعیت و وابستگی آثاری دارد و از جمله آنکه اگر به هر دلیلی معامله اصلی باطل باشد، شرط ضمن آن نیز باطل خواهد بود و دیگر آنکه از حیث دوام و جواز نیز شرط از عقد تبعیت می کند به این معنا که اگر عقد اصلی جایز باشد، شرط ضمن آن نیز جایز و اگر عقد لازم باشد، شرط مذکور نیز لازم خواهد بود. بنابراین اگر در ضمن عقد جایزی همانند وکالت شرطی بگذاریم چون عقد جایز است پس شرط ضمن آن هم جایز است و در این حالت اگر بخواهیم عقد جایز را با شرط ضمن عقد، بلاعزل نمائیم، می بایست آن شرط را ضمن عقد خارج لازم درج کنیم به این معنا که یا عقد جایز را به صورت شرط نتیجه در ضمن عقد لازمی درج نمائیم و یا اینکه در ذیل عقد جایز مراتب انعقاد عقد لازم دیگر و شرط دوام را در ان قید و تصریح نمائیم.

هنگامی که شرط در قرار داد قید می شود غالباً یک طرف از این شرط منتفع می شود یعنی شرط به نفع اوست که وی «مشروط له» میگویند و طرفی که شرط علیه اوست را «مشروط علیه» نامند و در پاره ای موارد ممکن است شرط به نفع هر دو طرف باشد که در هر دو مشروط له و مشرو علیه می باشند، مانند اینکه در قراردادی شرط گردد در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در موعد مقرر در دفتر خانه، طرف مستنکف مقطوعاً وجهی را از بابت خسارت به طرف مقابل پرداخت نماید.

بخش اول – تقسیم شرایط از حیث زمان ایجاد آنها
نظر به اینکه شرایط قرار دادی تماماً در یک لحظه و در هنگام تنظیم قرار داد ایجاد نمی گردند و چه بسا برخی از شروط قبل از انعقاد قرار داد تعیین و اساساً عقد به اعتبار و بر اساس آنها تشکیل گردیده و چه بسا برخی از شرایط نیز پس از انعقاد عقد در مرحله اجرای مفاد ان و در راستای ایجاد توافقات جدید به عقد اضافه شوند و لذا ضروری است خاطر نشان نماید که مجموعه شرایط از حیث زمان تحقق و ایجاد در سه مرحله قبل، حین و بعد از عقد ایجاد میگردند که بشرح ذیل اختصاراً آنها را بررسی می نماییم.

گفتار اول – شروط ابتدایی
شرایطی هستند که عقد بر اساس آنها منعقد گردیده، بطور مثال طرفین قبل از تنظیم قرار داد بطور مفصل مذاکره نموده و شرط اساسی انجام معامله بین ایشان معلوم گردیده و چه بسا به لحاظ بدیهی بودن در قرارداد قید نشوند همانند آنکه خریدار سازنده بناهای تجاری بوده و قصد احداث مجتمع تجاری در مورد معامله را داشته باشد که بدیهی است در این حالت کاربری ملک می بایست تجاری باشد، مع الوصف در این خصوص توصیه می شود جهت جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی تمام شرایط معامله را در قرار داد تصریح نمائیم.

گفتار دوم – شروط ضمن عقد
شرایطی هستند که طرفین هنگام انعقاد در قرار داد قید می نمایند که این دسته متداول ترین انواع شروط می باشند. در غالب مواقع طرفین معامله در هنگام انعقاد عقد شرایط معامله را تعیین و با توافق یکدیگر آن را در قرارداد تصریح می نمایند همانند آنکه فروشنده بر خریدار شرط می نماید که اگر هر یک از چک های ثمن معامله با برگشت مواجه گردد، فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد و یا اینکه خریدار بر فروشنده شرط نماید که در صورت تأخیر در تحویل موضوع قرارداد می بایست روزانه مبلغ معینی را از باب خسارت به ایشان پرداخت نماید.
در همین ارتباط لازم به ذکر می داند شروطی که در ضمن عقد ایجاد می گردند خود به دو نوع صریح و ضمنی قابل تقسیم می باشند.

بند اول – شروط صریح
شرایطی است که طرفین عقد صراحتاً مفاد ان را در عقد تصریح نموده اند همانند موردی که در بالا به آن اشاره شد.

بند دوم – شروط ضمنی
شرایطی است که در هنگام انعقاد ایجاد گردیده ولیکن صراحتاً در عقد درج نشده است، مع الوصف از مدلول التزامی الفاظ قراردادی و به حکم عقل یا قانون یا عرف قابل استنباط بوده و به نوعی شروط ضمنی وسیله ای هستند برای تفسیر و تکمیل قرار داد. به عنوان مثال در قرارداد بیع آپارتمانی بر فروشنده شرط گردیده که در تاریخ معینی با حضور در دفتر خانه تعیین شده نسبت به انتقال رسمی پلاک موضوع معامله به نفع خریدار اقدام نماید. از آنجاییکه انتقال رسمی املاک مستلزم انجام تشریفات مربوطه و از جمله استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و پرداخت دیون دولتی است، فلذا قابل استنباط است که فروشنده ملزم می باشد قبل از موعد مقرر با حضور در دفتر خانه نسبت به تهیه مقدمات تنظیم سند و از جمله استعلام ثبتی و پرداخت مالیات متعلقه اقدام نماید، اگر چه ممکن است چنین تکالیفی صراحتاً برای فروشنده تعیین نشده باشد و همچنین است شرط سلامت در خرید، یک بطری شیر که بطور معمول بیان نمی شود ولیکن خریدار بشرط سالم بودن شیر نسبت به خرید ان اقدام کند.

گفتار سوم – شروط الحاقی
شرایطی هستند که طرفین معامله پس از انجام معامله بر آن توافق می نمایند. بطور مثال خریدار پس از تنظیم قرار داد و تحویل مورد معامله متوجه می شود تمامی لوله ها پوسیده است و مراتب را به فروشنده اعلام می کند و می گوید که می خواهد به لحاظ خیار عیب معامله را فسخ نماید و در این زمان فروشنده حاضر میگردد که به هزینه شخصی خودش لوله ها را تعویض نماید که در این حالت طرفین طی صورتجلسه این شرط جدید را به قرارداد الحاق می نمایند و در این حالت خریدار بر فروشنده شرط میکند که ظرف مثلا ۱۰ روز تمام لوله ها را تعویض نماید و چون این شرط پس از انعقاد قرار داد ایجاد گردیده و در واقع به آن ملحق شده است به ان شرط الحاقی می گویند. شروط الحاقی معمولاً بصورت متمم قرارداد تنظیم می گردند که در این موارد می بایست دقت خاصی در نوشتن این شروط نموده و ضروری است متن قرار داد بار دیگر مطالعه تا از درج عبارات متناقض و متعارض با سایر شرایط ضمن عقد خود داری گردد.

بخش دوم – تقسیم شرایط از حیث اعتبار آنها
بدیهی است که تمامی شرایط قرار دادی از اعتبار یکسانی برخوردار نمی باشند. اگرچه در غالب موارد این شرایط صحیح بوده و از حمایت قانونی برخوردارند مع الوصف در پاره ای از موارد برخی از شروط به لحاط موانع قانونی یا عقلی از درجه اعتبار ساقط و در نتیجه باطل تلقی می گردند و حتی در برخی موارد نادر، فساد شرط به آنجا میرسد که موجب فساد عقد گردیده و در نتیجه علاوه بر بطلان شرط موجب فساد و بطلان عقد نیز میگردد.

گفتار اول – شرط صحیح
شرطی است که دارای نفع عقلایی بوده و انجام آن مقدور باشد و در عین حال اجرای آن مخالفتی با شرع یا قانون نداشته باشد و نا مشروع نباشد مانند اینکه خریدار بر فروشنده شرط نماید که فروشنده اتومبیلش را تعمیر نماید. گفته شد شروطی که باطل یا مبطل نباشند، شروط صحیح تلقی می شوند.

گفتار دوم – شرط باطل
شرطی است که بنا به دلایل و جهات مندرج در قانون باطل و بلا اثر باشد ولیکن علیرغم باطل بودن شرط، عقد باطل نشده و در این حالت معامله به قوت خود باقی است. همانند آنکه معامله یک دستگاه اتومبیل بر فروشنده شرط شود که نسبت به حمل ۵ کلیو مواد مخدر به شهرستان خاصی اقدام نماید که در این حالت شرط مندرج در قرار داد به لحاظ نا مشروع و غیر قانونی بودن باطل است ولیکن بطلان شرط خللی به اعتبار عقد واقع نساخته و کماکان عقد مذکور معتبر می باشد.

گفتار سوم – شرط مبطل یا مفسد
شرطی است که باطل بوده و این بطلان به عقد نیز سرایت کرده و در نتیجه بطلان شرط، موجب بطلان عقد نیز می گردد، به عبارت دیگر شرطی که خودش باطل بوده و عقد را نیز باطل کند را شرط مبطل گویند. همانند آنکه در معامله یک دستگاه آپارتمان فروشنده به خریدار شرط نماید، که خریدار تا یکسال مالک مورد معامله نشود ؟! که در این حالت هم شرط و هم عقد باطل بوده و از درجه اعتبار ساقط می گردند.

فصل دوم – شروط باطل
همانطوری که بیان گردید شروط فاسد و باطل شروطی هستند که باطلند ولی بطلان این شروط خللی به صحت عقد وارد نمی سازند که در این فصل ضمن بررسی اقسام شروط باطل بررسی خواهیم نمود که اساساً درج شرط فاسد چه تأثیری در عقد دارد.

بخش اول – اقسام شروط باطل
برابر ماده ۲۳۲ قانون مدنی سه دسته از شروط باطل هستند ولی عقد را باطل نمی کنند:

گفتار اول – شرطی که انجام آن غیر مقدور باشد
به این معنا که امکان تحقق و اجرای شرط مورد نظر به هیچ عنوان میسر نباشد، مانند اینکه معامله یک قطعه زمین شرط شود که خریدار ظرف یک هفته ساختمانی بیست طبقه در آن بنا نماید و در نتیجه از آنجاییکه امکان انجام شرط در مهلت مقرر وجود ندارد شرط مذکور باطل ولیکن معامله زمین به اعتبار خود باقی خواهد ماند. بنابراین شرط غیر مقدور در صورتی باطل است که انجام آن خارج از توانایی مشروط علیه باشد خواه بطور مستقیم یا بوسیله شخص دیگر ، مرحوم دکتر شهیدی مقدور بودن انجام شرط را محدود به شرط فعل و منصرف از شرط صفت و نتیجه دانسته اند.

گفتار دوم – شرطی که در آن نفع و فایده نباشد
به این معنا که هیچ نفع و فایده عقلایی از شرط مذکور حاصل نشود و به هیچ عنوان نتوان توجیه عاقلانه ای برای مفید بودن آن ارائه داد مانند اینکه هنگام معامله یک قطعه زمین بر فروشنده شرط شود که دو هزار اصله نهال در زمین بکارد سپس بلافاصله نهال ها را از ریشه خارج کند و چون این شرط هیچ نفع و فایده ای عقلایی ندارد باطل بوده ولیکن موجب بطلان معامله نخواهد بود. دلیل بطلان شرط بی فایده آن است که چنین شرطی در نزد عقل امری لغو و بیهوده است و امر بیهوده نمی تواند مورد تعهد و التزام قانونی قرار گرفته و در روابط اجتماعی اشخاص نسبت به آن مدیون یا طلبکار شناخته شوند.

گفتار سوم – شرطی که نامشروع باشد
هر شرطی که با قانون مغایر باشد، نامشروع بوده و باطل است (الممنوع شرعاً کالممنوع عقلاً) به عبارت دیگر شرطی نامشروع است که مخالف شرع یا عقل یا قانون باشد و شرطی که انجام آن غیر مشروع است در عالم حقوق انجامش غیر مقدور بوده و مشروط له آن از حمایت قانونی برخوردار نمی باشد مانند اینکه در معامله یک دستگاه اتومبیل فروشنده شرط نمایند که خریدار یک نفر را به قتل برساند که چون این شرط نا مشروع و غیر قانونی است شرط باطل است ولیکن عقد صحیح می باشد علم و جهل طرفین یا یکی از آنها به نامشروع بودن شرط نیز تأثیری در این امر نمی نماید.

بخش دوم – اثر درج شرط فاسد ضمن عقد
دانستیم که درج شرط فاسد موجب بطلان شرط بوده ولی مفسد عقد نمی باشد، هر چند فساد شرط باطل اثری در صحت عقد ندارد مع الوصف از آنجاییکه طرفین با توجه به شرط باطل نسبت به انعقاد قرار داد اقدام نموده اند سوال قابل طرح ان است که در حال حاضر که شرط باطل و از درجه اعتبار ساقط گردیده آیا فساد شرط می تواند برای مشروط له حق فسخ قرار داد اصلی را به وجود آورد؟

مرحوم دکتر مهدی شهیدی اعلام فرموده اند که برای پاسخ به این سوال دو مورد را باید از یکدیگر تفکیک کرد، یکی موردی که مشروط له با علم و اگاهی از بطلان شرط، درج آن را ضمن عقد می پذیرد ، نمیتوان برای وی حق فسخی قائل شد ، زیرا مشروط له با پذیرش شرط فاسد، در حقیقت پذیرفته است که عقد را بدون شرط منعقد کند. اما در صورتی که مشروط له جاهل به فساد شرط باشد حق فسخ عقد اصلی را دارد.

۱- در صورتی که شرط غیر مقدور باشد، مشروط له خواهد توانست عقد اصلی را فسخ کند زیرا عقد مطلق نبوده و مشوروط له ان را با در نظر گرفتن شرط انشاء کرده است. در همین رابطه ماده ۲۴۰ قانون مدنی مقرر داشته است :«اگر بعد از عقد، انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین العقد ممتنع بوده است کسی که شرط به نفع او شده اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع، مستند به فعل مشروط له باشد.»
۲- در صورتی که شرط بی فایده بوده و مشروط له جاهل به بی فایده بودن شرط باشد می توان عقد اصلی را فسخ کنند که البته دکتر امامی با استفاده از روح ماده ۲۴۰ قانون مدنی و با استفاده از وحدت ملاک، برای مشروط له در این مورد نیز مانند موردی که شرط غیر مقدور است حق فسخ شناخته اند ولیکن جناب مرحوم استاد کاتوزیان اعتقاد دارند که درج شرط غیر مفید هیچ اثری در عقد ندارد و برای مشروط له حق فسخ ایجاد نمی کند.
۳- در صورتی که شرط نا مشروع باشد نیز همانند موردی است که انجام غیر مقدور باشد و در این فرض نیز مشروط له حق فسخ دارد و در این خصوص تفاوتی نمیکند که شرط هنگام عقد نامشروع باشد یا پس از آن غیر مشروع گردد.

فصل سوم – شروط مبطل و مفسد
همانطور که سابقاً اشاره گردید شروط مبطل و مفسد شروطی هستند که علاوه بر فساد و بطلان شرط منجر به فساد و بطلان عقد نیز میگردند برابر ماده ۲۳۳ قانون مدنی دو دسته شروط مبطل عقد می باشند.

بخش اول – شرط خلاف مقتضای عقد
مرحوم دکتر مهدی شهیدی در کتاب وزین شروط عقد اعلام داشته اند که مقتضا به معنای اثر است و مقتضی یعنی موثر. مثلاً هر گاه گفته شود متقضای آتش حرارت است، یعنی اثر آتش حرارت است.
مقتضاها و اثار عقد را می توان به دو دسته مقتضای ذات عقد و مقتضای اطلاق عقد تقسیم کرد، قانون مدنی شرط خلاف مقضای عقد را سبب بطلان عقد معرفی کرده، بدون اینکه تفکیکی بین این دو مقتضا به عمل آورده باشد ولیکن می توان فهمید که منظور قانونگذار شرط خلاف مقتضای ذات عقد است نه شرط خلاف مقتضای اطلاق عقد.

گفتار اول – شرط خلاف مقتضای ذات عقد
مقتضای ذات عقد آنچنان اثری است که عقد بدون وجود این مقتضای ذات محقق نمی شود و در صورت درج هر گونه شرطی که در تعارض با ذات عقد باشد، شرط و عقد هر دو باطل می شوند به عبارت دیگر می دانیم که هر عقدی یک اثر برجسته و فوق العاده ای دارد که اساساً طرفین برای رسیدن به آن اثر برجسته و مهم مبادرت به انجام معامله می نمایند. بطور مثال مهمترین اثر عقد بیع انتقال مالکیت عین است از فروشنده به خریدار و یا در عقد اجاره مهمترین اثرات ان انتقال مالکیت منفعت عین مستأجره است از موجر به مستأجر. حال اگر در معامله شرطی گذارده شود که برخلاف مقتضای ذات عقد باشد آن شرط باطل بوده و مبطل عقد هم خواهد بود مانند آنکه شرط شود خریدار مالک مورد معامله نشود و چون این شرط بر خلاف مقتضای ذات عقد بیع می باشد فلذا هم شرط باطل است و هم عقد.

نکته قابل بحث آنکه اگر شرط مندرج در قرار داد مخالف برخی از آثار عقد باشد وضعیت شرط عقد چگونه است؟
طرفین معامله، ماهیت عقدی را مطابق با نیاز خود انشاء می کنند و با اجتماع شرایط قانونی، عقد محقق گردیده و جریان آثار عقد پس از تحقق آن نیاز به اراده طرفین ندارد همانند آنکه اشخاص برای انتقال مالکیت، ماهیت عقد بیع را انشاء کنند و سپس به حکم قانون آثاری بر این ماهیت جریان پیدا میکند، از جمله اینکه مالک می تواند مبیع را اجاره داده، بفروشد یا در آن سکونت نموده و یا آنرا موضوع وقف، وصیت و صلح قرار دهد. حال اگر ضمن عقد بیع شرط شود که خریدار تا مدت  ۵ سال نتواند مبیع را به دیگری اجاره دهد بدون شک چنین شرطی با ماهیت و ذات عقد مخالف نبوده و چنین شرطی صحیح تلقی می گردد.

در همین ارتباط لازم به ذکر می داند ماده ۹۵۹ قانون مدنی :«هیچ کس نمی تواند بطور کلی حقوق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.» فلذا اگر در قراردادی شرط شود که خریدار تا ۱۰ سال حق فروش موضوع معامله را ندارد چنین شرطی صحیح و الزام آوری می باشد ولیکن اگر شرط شود که خریدار در هیچ زمانی حق واگذاری مورد معامله را به دیگری ندارد، چنین شرطی به لحاظ ماده ۹۵۹ قانون مدنی و مغایرت یا حقوق خریدار، باطل و مبطل عقد می باشد.
در این رابطه خاطر نشان می سازد که اگر شرط مندرج در قرار داد مخالف مقتضای ذات عقد نباشد ولیکن مخالف برجسته ترین اثر و نتیجه عقد باشد، هم شرط و هم عقد باطل خواهند بود همانند آنکه در عقد نکاح شرط شود که زوجین حق تمتع از یکدیگر را نداشته باشند که در این صورت حالت شرط و عقد باطل است.

و همینطور اگر در معامله ای شرط مندرج در مخالفت تمام آثار عقد و برای مدنی طولانی باشد، شرط و عقد باطل خواهند بود همانند آنکه در هنگام عقد بیع خریدار شرط کند که تا ۵۰ سال حق بهره برداری، واگذاری، اجاره ،وقف، صلح و … مورد معامله را نداشته باشد که در این صورت شرط و عقد هر دو باطل خواهند بود.

آری همان طور که قبلاً معروض گردید اگر برخی از حقوق و برای مدنی معلوم و متعارف از طرفین سلب شود، چنین شرطی صحیح و الزام آور می باشند همانند انکه پدری در هنگام واگذاری و انتقال رسمی یک دستگاه آپارتمان به فرزندش شرط نماید که تا ۲۰ سال حق واگذاری و انتقال آنرا به دیگری نداشته باشد که در چنین حالتی شرط صحیح و الزام آور خواهد بود.

در خاتمه این گفتار لازم به ذکر می داند که اگر از مفاد عقد و شرط خلاف مقتضای آن، چنین استنباط گردد که طرفین مقتضای عقد مشروع دیگری را خواسته اند و با عنایت به اینکه تعبیر قصد واقعی و تعیین نام و وصفی که اراده کرده اند با دادگاه است، در چنین مواردی اصل صحت ایجاب می کند که جمع شرط و عقد، تا جایی که امکان دارد مطلوب تر باشد.

گفتار دوم – شرط مخالف مقتضای اطلاق عقد
دانستیم که عقود در یک تقسیم بندی به مطلق و مشروط تقسیم می گردند، عقدی که فاقد شرط باشد را مطلق و عقودی که در ان شرطی درج گردد را مشروط گویند.حال با عنایت به این مقدمه؛ برخی از آثار عقد هستند که از اطلاق آن ناشی می شوند یعنی اگر معامله ای مقید به قید و شرطی نباشد و بطور مطلق انعقاد یافته باشند آثار مذکور بطور طبیعی جریان پیدا می کنند همانند حال بودن ثمن معامله با این توضیح که بطور معمول و برابر قانون ثمن در معاملات می بایست بصورت نقد پرداخت گردد و این اثر از اطلاق عقد و غیر مشروط بودن آن ایجاد گردیده و جریان پیدا می کند، حال اگر در معامله ای شرط خلاف درج گردد و بر خلاف اطلاق عقد شرطی درج شود چنین شرطی خللی به عقد وارد نساخته بلکه شرط مذکور صحیح و لازم الاتباع است همانند انکه در بیع مورد بحث برای پرداخت ثمن مهلتی تعیین گردد که درج مهلت و شرط مدت بر خلاف اثر اطلاق عقد بیع بوده و در این حالت هم شرط و هم عقد صحیح می باشند.

بخش دوم – شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به به عوضین شود
گفته شد که عوضین همان ثمن و مثمن (مورد معامله) هستند که در یک دیگر موثر بوده و می باشند. در عقد بیع مورد معامله و ثمن آن می بایست معلوم و معین باشند یعنی ضروری است که مقدار، وصف و جنس مورد معامله یا ارزش ثمن معلوم و معین باشد. حال اگر شرطی گذارده شود که به واسطه مجهول بودن شرط، بطور مثال میزان عوضین نیز مجهول گردد این شرط مبطل و مفسد عقد می باشد مانند آنکه فروشنده معامله ۱۰۰۰ کیلو گندم شرط کند که حق برداشت یک سطل از گندم را داشته باشد ولیکن حجم سطل نا معلوم و اساساً برای یکی طرف یا دو طرف معامله گنجایش و ظرفیت سطح مجهول باشد. این جهل، به مورد معامله نیز سرایت خواهد نمود و موجب مجهول ماندن مقدار مورد معامله خواهد شد و در نتیجه معامله به لحاظ نا معلوم بودن مقدار بیع باطل می گردد و یا بطور مثال فروشنده در معامله هزار متر زمین شرط نماید که به اندازه احداث یک مغازه از زمین کسر بگذارد و چون متراژ مغازه نا معلوم است در نتیجه مقدار مورد معامله نیز مجهول خواهد بود و به همین علت معامله باطل می گردد و همچنین است اگر متراژ مغازه مورد نظر را تعیین ولیکن معلوم نکرده باشد که محل احداث این مغازه کدام قسمت از مورد معامله خواهد بود که در این حالت نیز معامله انجام یافته بواسطه عم معین بودن مورد معامله باطل خواهد بود. و همین حکم در مواقعی که شرط مجهول موجب جهل در ثمن معامله گردد نیز حاکم خواهد بود همانند آنکه در معامله یک دستگاه آپارتمان شرط شود، خریدار هر زمان که خواست ثمن معامله را به فروشنده بپردازد که در این قرارداد چون معلوم نیست خریدار در چه زمانی ثمن معامله را خواهد پرداخت و با عنایت به اینکه ارزش پول بستگی به زمان پرداخت آن دارد و چون بموجب شرط ارزش آن نامعلوم گردیده است و این امر موجب جهل به ثمن معامله شده است فلذا شرط مزبور مبطل عقد خواهد بود. یا اینکه اگر در قرار داد فروش یک دستگاه آپارتمان اعلام گردد که بخشی از ثمن معامله پس از فروش مغازه خریدار به دیگری پرداخت خواهد شد، که چون معلوم نیست مغازه مزبور در چه تاریخی بفروش خواهد رفت، فلذا معلوم نیست که ثمن معامله چه زمانی به فروشنده آن پرداخت خواهد شد و در نتیجه به علت نامشخص بودن زمان پرداخت ثمن ارزش آن نا معلوم و به لحاظ درج شرط مجهول و بطلان ان و سرایت این جهل به ثمن، موجب بطلان معامله خواهد شد. در شرع این گونه معاملات را «غرری» می نامند و برابر احادیث معتبر نبوی از این گونه معاملات نهی شده است.

فصل چهارم – شروط صحیح
همانطور که سابقاً گفته شد شرط صحیح شرطی است که دارای نفع عقلایی بوده و انجام آن مقدور باشد و در عین حال اجرای آن مخالفتی با شرع تا قانون نداشته باشد و نامشروع نباشد بعبارت دیگر شروط صحیح شروطی هستند که باطل و مبطل نباشند. شروط صحیح به سه دسته تقسیم می شوند :

بخش اول – شرط صفت
مطابق قانون مدنی «شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله» به عبارت دیگر هر گاه کیفیت یا کمیتی در مورد معامله شرط شودآن را شرط صفت گویند بطور مثال شرط شود که مورد معامله در تعریض میدان نباشد و یا شرط شود که مورد معامله دارای کاربری آموزشی باشد و در خصوص کمیت شرط شود که مورد معامله کمتر از ۱۰۰ متر نباشد. با این توضیح که در مواردی که شرط صفت راجع به کمیت مورد معامله است، شرط مقدار جنبه وصفی دارد مانند طلای ۱۸ عیار و شرط مساحت در ملکی که به بهای مقطوع فروخته می شود و مقدار مورد معامله نماینده و معیار ارزش و ثمن معامله نمی باشد و به همین علت هم تخلف از آن تنها به مشروط له حق فسخ معامله را می دهد و نمی تواند به لحاظ تخلف از شرط صفت بخشی از ثمن معامله را بکاهد مگر با تراضی طرف مقابل. ماده ۲۳۵ قانون مدنی مقرر داشته است :«هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت، موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.»حکم این ماده ناظر به فرضی است که مورد معامله عین عین باشد والا در زمانی که موضوع معامله کلی است، خریدار می تواند الزام فروشنده را به تسلیم موردی در خواست کند که واجد اوصاف تعیین شده باشد و همانطور که گفته شد شرط مقدار در صورتی مشمول این ماده قرار میگیرد که مقداری به عنوان وصف مورد معامله باشد نه معیار اندازه ارزش ان و میزان تعهد که در صورت موضوع مشمول ماده ۳۸۴ قانون مدنی قرار خواهد گرفت

بخش دوم – شرط نتیجه
برابر تعریفی که قانون مدنی ارائه داده است :«شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود.» دکتر دلنگرودی آن را چنین تعریف نموده اند که:«شرط تحقق اثری به دنبال تحقیق امری است بدون اینکه برای تحقق آن اثر اراده جدیدی بکار رود به عبارت دیگر نتیجه عقد دیگری در این عقد شرط شود.» و مرحوم دکتر امامی در مقام تعریف شرط نتیجه مرقوم داشته اند : «شرط نمودن مقتضای یکی از عقود در ضمن معامله دیگر» بعبارت دیگر در عقد اجاره نتیجه عقد دیگری شود که خودنویس مستأجر به مالکیت موجر در آید، بعبارت دیگر در عقد اجاره نتیجه عقد دیگری که هبه بوده نیز بصورت شرط درج شده است که در این حالت به مجرد انعقاد عقد اجاره که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره و موجر مالک اجاره بها می گردد افزون بر آن و حسب شرط مندرج موجر مالک خودنویس مستأجر که مقتضای عقد هبه می باشد، خواهد گردید. همچنین است اگر در ضمن عقد بیع، وکالت خریدار شرط گردد ولیکن اگر در هنگام معامله آپارتمانی شرط شود که خریدار طی قراردادی جداگانه مکلف به فروش زمین خود به فروشنده آپارتمان باشد این شرط، شرط نتیجه نبوده و شرط فعل خواهد بود، آری اگر در معامله آپارتمان شرط شود که همزمان با انجام این معامله فروشنده آپارتمان در قبال پرداخت مبلغی به خریدار مالک قطعه زمین مورد نظر خواهد شد، شرط مذکور شرط نتیجه خواهد بود و همچنین است که اگر در معامله آپارتمان و بشرح شرط نتیجه درج شود که فروشنده برای یکسال مستأجر همان محل باشد که با تحقق عقد بیع، عقد اجاره نیز محقق خواهد شد.ماده ۲۳۶ قانون مدنی بیان می دارد:«شرط نتیجه در صورتی که حصول آن نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشد ان نتیجه به نفس اشتراط حاصل می شود.» به این معنا که اگر شرط نتیجه مورد نظر منوط و متوقف به امر دیگری نباشد به مجرد شرط در قرارداد ماهیت حقوقی مذکور محقق خواهد شد همانند مثال عقد بیع و اجاره که مذکور افتاد ولیکن در مثال اجاره و هبه خود نویس از آنجا که هبه نیازمند قبض می باشد، قبض خودنویس توسط موجر تمام کننده قصد طرفین خواهد بود.

بخش سوم – شرط فعل
مطابق قسمت اخیر ماده ۲۳۴ قانون مدنی :«شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا برشخص خارجی شرط شود.» یعنی انجام دادن امری یا عدم انجام کاری بر طرفین معامله یا برای شخص ثالثی شرط شود اعم از اینکه فعل مورد نظر عمل مادی باشد یا عمل قضایی و انعقاد یا عدم انعقاد یک عقد مانند اینکه فروشنده ملک شرط نماید که خریدار یا فرزند او اتومبیل وی را تعمیر کنند و یا اینکه موجر مالک یک ساختمان و قطعه زمین مجاور ان باشد و مقرر باشد به موجب عقد اجاره، ساختمان مذکور به موجب عقد اجاره در اختیار مستأجر قرار گیرد، حال اگر مستأجر از این امر نگران باشد که موجر پس از انعقاد قرار داد نسبت به شروع عملیات ساختمانی ملک مجاور را بر موجر شرط می نماید و همچنین است که اگر فروشنده مالک دو دستگاه آپارتمان مجاور هم باشد و خریدار در هنگام خرید یک دستگاه آپارتمان بر فروشنده شرط نماید که وی تا یکسال حق واگذاری آپارتمان مجاور را به دیگری نداشته باشد. ماده ۲۳۷ قانن مدنی مقرر داشته است :«هر گاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آنرا به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم، رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط را بنماید.» در مواردی که اجرای مفاد شرط تنها جنبه مالی دارد مانند انتقال تسلیم مال و ساختن بنا و دادن پول، امکان اجبار مستقیم متعهد امکان دارد ولیکن در فرضی که موبوط به شخصیت ملتزم می باشد مانند نقاشی و خوشنویسی و تمکین، اجبار مستقیم ممکن نیست.