خیار عیب در عقد بیع

مطابق ماده ۴٢٢‏قانون مدنی: «اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.» جناب آقای دکتر ناصر کاتوزیان در تعریف عیب می فرمایند: «نقصی است که از ارزش کالا یا انتفاع متعارف آن بکاهد.»، این تنها خیاری است که قانونگذار دو راه حل برای جبران خسارت زیان دیده تعیین کرده است یکی آنکه معامله را فسخ کند و دیگری آنکه ارش بگیرد، یعنی مابه التفاوت مبیع سالم و معیوب (ارش) را دریافت کندکه چکونگی تعیین ارش بطور مبسوط در ماده ۴٢٧ ‏قانون مدنی تبیین شده است. البته اختیار مشتری در اعمال حق فسخ مشروط به آن است که مورد معامله موجود، سالم و در ملکیت خریدار باشد والا حق فسخ از بین رفته و فقط حق اخذ ارش باقی می ماند.
برابر ماده ۴٢٣‏قانون مدنی: «‏خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب مخفی و موجود درحین عقد باشد.» مع الوصف ماده ۴۲۴ همان قانون در تبیین بیشتر عیب بیان می دارد: «عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب واقعا مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده و مشتری ملتفت آن نشده است.» در همین رابطه حضرت آ یت الله مکارم شیرازی در پاسخ این سئوال که:«چنانچه در معامله ای اسقاط کافه خیارات از مشتری به عمل آید آیا شامل عیب مخفی نیز می شود؟» اعلام فرموده اند: «آری، شامل می شود.»
برابر ماده ۴٢۵‏قانون مدنی: «عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است.» چرا که بنای دو طرف بر این قرار گرفته که کالای سالم به خریدار تحویل گردد در همین خصوص ماده ۳۸۸ قانون مدنی مقرر داشته است :«اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.» و مطابق ماده ۴۰۶ قانون مدنی :«تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می شود و ممکن است بر حسب ازمنه و امکنه مختلف شود.»
ماده ۴۲۷ قانون مدنی مقرر داشته :«اگر در مورد ظهور عیب مشتری اختیار ارش کند تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین می گردد: قیمت حقوقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین می شود. اگر قیمت آن در حال بی عیبی مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است تفاوت این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی مقدار ارش خواهد بود و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی کمتر یا زیاد تر از ثمن معامله باشد نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت ان در حال بی عیبی معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته و بقیه را بعنوان ارش به مشتری رد کند.» و برابر ماده ۴۲۸ همان قانون :«در صورت اختلاف بین اهل خبره حد وسط قیمت ها معتبر است.»
برابر ماده ۴۲۹ قانون مدنی :«در موارد ذیل مشتری نمی تواند بیع را فسخ کند و فقط می تواند ارش بگیرد:
۱-     در صورتی تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر
۲-     در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه.
۳-    در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود مگر اینکه در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست.
در نتیجه اگر شخصی ملک معیوبی را خریداری نماید ولیکن آن را به دیگری واگذار نماید و یا خانه ای را خریداری و با علم به معایب آن نسبت به تخریب و نوسازی آن اقدام کند و یا اینکه به لحاظ عدم استحکام بنا و وقوع زلزله ساختمان خریداری شده تخریب گردد….. صرفاً حق مطالبه ارش برای خریدار باقی بوده و حق فسخ به لحاظ عدم امکان استرداد مبیع در حالت سابق از بین خواهد رفت. در همین رابطه ماده۴٣٠‏ همان قانون بیان می کند: «اگر عیب حادث بعد از قبض و در نتیجه عیب قدیم باشد مشتری حق رد را نیز خواهد داشت.»
ماده ۴٣١‏قانون مدنی مقرر داشته: «در صورتی که در یک عقد چند چیز فروخته شود بدون اینکه قیمت هر یک علیحده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب درآید، مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگه دارد و ارش بگیرد و تبعیض نمی تواند بکند مگر به رضای بایع.» و مطابق ماده۴۳۲‏قانون مدنی: «در صورتی که در یک عقد بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود، یکی از مشتری ها نمی تواند سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد مگر با رضای بایع و بنا بر این اگر در رد مبیع اتفاق نکردند، فقط هر یک از آنها حق ارش خواهد داشت.» ولیکن برابرماده۴٣٣‏:«اگر دریک عقد بایع متعدد باشد مشتری می تواند سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ ارش قبول کند.»
مطابق ماده ۴٣۵‏قانون مدنی: «خیار عیب بعد از علم به آن فوری است.» این فوریت ناظر به حق فسخ و یا مطالبه ارش بوده و از این جهت تفاوتی بین آنها نمی باشد.
برابر ماده ۴۳۶‏قانون مذکور: «اگر بایع از عیوب مبیع تبری کرده باشد به اینکه عهده عیوب را ازخود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع خواهد داشت و اگر بایع از عیبب خاصی تبری کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد.». در خاتمه ماده ۴٣٧‏قانون مدنی مقرر داشته است :«از حیث احکام عیب، ثمن شخصی نیز مثل مبیع شخصی است.» خیار عیب ویژه عین معین است.در بیع کلی اگر فردی که بایع تسلیم کرده معیوب درآید،خریدار حق فسخ ندارد و می تواند فروشنده را مجبور به تبدیل آن کند و در صورتیکه تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ دارد.