بررسی سرقفلی در حقوق ایران

از نظر تئوریک حق سرقفلی در نتیجه تراضی بین مستاجر و مالک در قبال پرداخت مبلغی از مستاجر به مالک حاصل می شود که به موجب آن این مستاجر پس از پایان مدت اجاره در اجاره آن محل نسبت به سایرین و هر شخص دیگری برای اجاره مقدم است. حق تقدم ناشی از رابطه قراردادی است و سرقفلی برای مستاجر حق تقدم بوجود می آورد و در بطن و درون هر حق سرقفلی یک عقد اجاره موجود می باشد.
سر قفلی مفهومی متمایز از حق کسب و پیشه وتجارت است. حق کسب پیشه و تجارت در نتیجه حسن عمل تجاری مستاجر و پس از گذر زمان بوجود می آید

 و حق سرقفلی مخلوق اراده طرفین است و منشاء قراردادی دارد و تنها مرجعی که حق تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت را دارا می باشد دادگاه است.

از نظر عملی و در نظام قضائی ایران مفهوم حق کسب و پیشه و سرقفلی یکی است و هرگاه یکی از این دو زایل گردد دیگری نیز ساقط می گردد. ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به صراحت بیان می دارد « مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق (مقررات مربوط به سرقفلی) در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد » و منظور هرگونه وجهی حتی با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت می باشد.

درماده ۶ قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب ۱۳۷۶ آمده است : « هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می توان مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید »
همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه درضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
تبصره ۱: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سر قفلی از مالک را ندارد .
تبصره ۲: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد .»
باتوجه به ماده ۶ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ سرقفلی ناظر به املاک تجاری است. بنابراین اگر شخصی ملک غیر تجاری را به اجاره بدهد مشمول مورد نیست، مگر اینکه در تشخیص ملک تجاری ملاک را تراضی طرفین بدانیم. درتشخیص اینکه ملک تجاری است یا غیر تجاری سه مبنا به عنوان ملاک و معیار قابل تصور است : الف) اعلام مراجع ذی صلاح قانونی مانند شهر داری ب ) تراضی طرفین عقد ج ) عرف .
زنده یاد جناب آقای دکتر کاتوزیان سرقفلی را در مفهوم عام آن چنین تعریف می کند : سرقفلی حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارتخانه و ادامه می دهند که : « این حق را در فارسی (درسایه تجارت ) می توان ترجمه کرد ولی سرقفلی درحقوق ایران مفهومی به این وسعت ندارد. حق سرقفلی که قانون روابط مؤجر و مستأجر از آن به « حق کسب یا پیشه یا تجارت » تعبیر کرده : حقّی است که به موجب آن مستأجر متصرف دراجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدّم شناخته می شود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگری واگذار نمود و این مفهوم شامل انتقال سرمایه مستأجر و نام تجاری او نمی شود .
در هر حال مبلغ یا مالی که به عنوان سرقفلی مستأجر، به مؤجر می دهد به موقعیت محل، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجر بستگی دارد و در نهایت مالک است که آن را تعیین می کند و مستأجر می تواند آن را قبول یا رد کند. مؤجر ملک تجاری می تواند هنگام انعقاد قرار داد اجاره مبلغی یا مالی را به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. مستأجر نیز اگر حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد می تواند مبلغی یا مالی از موجر و یامستاجر جدید به عنوان سرقفلی دریافت کند . وکیل سرقفلی
حق سرقفلی بستگی به محل مورد اجاره و نوع استفاده از آن دارد. درتعیین میزان سرقفلی طرفین نقش اصلی دارند. دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی نسبت به تعیین آن اقدام میکند، البته طرفین هم می توانند دراین مورد با یکدیگر تراضی داشته باشند. مالک می تواند سر قفلی را نگیرد و به عبارت دیگرحق سرقفلی ذاتاً قابل اعراض و اسقاط و توقیف و ضبط و ضمان است.
همانطور که گفته شد سرقفلی حقی است که مستاجر برای تقدم دراجاره ی محل و ادامه تجارت درمحل کار خود دارد و مبنای این حق مالی بر این اساس استوار است که موسسات تجاری اغلب

 اوقات درساختمان هایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگران است و در نتیجه فعالیت تاجر آن محل در اثر پیدا شدن مشتری ارزش مضاعفی پیدا می کند، پس این ارزش را باید جدا از ارزش مادی آن ملک و متعلق به کسی دانست که آن را به وجود آورده است از طرف دیگر ادامه فعالیت تاجرکه آن را می توان به هر پیشه خدماتی یا حتی تولیدی نیز تسری داد تا حد زیادی مستلزم استقرار او در مکان اولیه است. این حق به صاحب آن اجازه میدهد ثمره فعالیت خود را از مالک یا کسی که پس از او قصد اجاره محل را دارد ،دریافت کند و همچنین اختیار تام مالک برای بیرون کردن مستاجر را ازبین می برد.

عناصر گوناگونی مانند حسن شهرت، نام تجارتی، نوع کار، کاردانی تاجر، سرمایه و انواع ماشین افزاز که اعتبار خاصی را برای یک شرکت یاموسسه ایجاد نموده و موجب جذب مشتریان می شود، امروزه سرقفلی گفته می شود. تعریف سرقفلی باتوجه به عناصر متعدد تشکیل دهنده آن و تفاوت هایی که در انواع تجارت و محل های مختلف پیدا می کند بسیار مشکل است فذا اغلب آن را توصیف می کنند. یکی از قضات انگلیسی به نام MACNAGHTENLORD سر قفلی راچنین توصیف می کند« سرقفلی موضوعی است که در توصیف بسیار ساده است ولی تعریف آن مشکل است. سرقفلی منفعت و امتیاز نام نیک، حسن شهرت، و ارتباط یک تجارت است، سرقفلی نیروی جاذبه ای است که مشتری را به مغازه می کشد و آن چیزی است که یک تجارت مستقر و قدیمی را از تجارت جدید مشخص می کند. به نظر من اگر صفت مشترک برای همه موضوعات سرقفلی وجود داشته باشد، آن صفت محلی بودن ( LOCAILTY ) است، زیرا سر قفلی وجود مستقلی نداشته و فی نفسه استعداد بقاء ندارد، بلکه باید به یک شغلی پیوسته باشد. با از بین رفتن تجارت سرقفلی نیز نابود می شود هر چه که عناصر آن باقی می ماند و ممکن است دوباره جمع آوری و احیاء شوند .»سرقفلی ملک
این حق را که ممکن است در فارسی « مایه تجارت » ترجمه کرد دارای عناصر گوناگونی است. بعضی از این عناصر مادی است ( مانند کالای تجارتی و افزار کار ) و بعضی دیگر غیر مادی ( مانند حق تقدم در اجاره و علائم مخصوص تجار ) ولی عنصر اساسی آن حفظ مشتریان تاجر و درنتیجه حقی است که او در اثر کار و فعالیت و امانت خود به دست آورده و سایر عناصر از توابع این حق اصلی است. درهر حال حق سرقفلی ازعناصر مختلفی تشکیل میشود که بعضی منقول و بعضی دیگر غیرمنقول است. برای مثال پولی که تاجر در برابر فعالیت وحسن شهرت خود می گیرد، ناشی ازیک حق منقول است و حقی که او برمورد اجاره دارد باید غیرمنقول دانسته شود و برای تشخیص این حق باید دید تابع کدامیک از عناصرتشکیل دهنده آن است.
اما سرقفلی را باتوجه به قانون سال ۱۳۷۶ می توان چنین تعریف کرد: « وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور، از مستاجر می گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستاجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع به مستاجر دست دوم، از او دریافت می کند و یا مستاجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجراست، درقبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می گیرد » به این ترتیب سرقفلی پدیده ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه جنبه قهری و خود به خودی ندارد و قوای عمومی هم به هیچ عنوان در ایجاد یا تعیین میزان آن دخالتی ندارد .