مجموعه قوانین روابط موجر و مستاجر
مؤسسه آموزش و تحقیقات فقه اقتصادی طیبات
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶
فصل اول – روابط موجر و مستاجر
ماده۱- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.
ماده۲- قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماده۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده۴- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.
ماده۵- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.
فصل دوم – سر قفلی
ماده۶- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره۲- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده۷- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده۹- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده۱۰- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.
ماده۱۱- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
ماده۱۲- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهر سازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده۱۳- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۵/۱۳۷۶ به تایید شورای نگهبان رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی – علی اکبر ناطق نوری
آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر
هیات وزیران در جلسه مورخ ۱۹/۲/۱۳۷۸بنا به پیشنهاد شماره ۰۵/۱۱۰/۹۳۲ مورخ ۲۸/۲/۱۳۷۷ وزارتخانه های مسکن وشهرسازی و دادگستری و به استناد ماده (۱۲) قانون روابط موجر و مستاجر – مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ – آیین‌نامه اجرایی قانون یادشده را به شرح زیر تصویب نمود:
ماده۱- منظور ازواژه قانون در این آیین نامه قانون روابط موجرو مستاجرمصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶- می باشد.
ماده۲- مواردزیرمشمول مقررات قانون می باشد:
۱- روابط استیجاری قبل ازاجرای قانون.
۲- روابط ناشی ازانتقال حقوقی قانونی مستاجرجدیدبااجراه موجردر صورتیکه قرارداداجاره قبل ازلازم الاجراشدن قانون باشد.
۳- روابط ناشی ازصلح منافع یاهرعنوان دیگرونیزتصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجربه عنوان اجاره.
۴- مواردتخلیه اماکن استیجاری قبل ازانقضای مدت مندرج درقرارداد
۵- درصورتی که سندعادی اجاره برطبق ظوابط مقرردرماده (۲)قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره- رابطه استیجاری دراماکنی که ابتدائاازتاریخ لازم الاجراشدن قانون به اجاره واگذارشده یا می شودیا پس ازتاریخ یادشده توسط طرفهای قرارداداجاره تمدیدمی گردد،مشمول مقررات قانون مورداشاره خواهدبود.
ماده۳- رسیدگی به درخواست تخلیه درموردسندعادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست وباابطال تمبرمربوطبه دعاوی غیرمالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهدآمد.
ماده۴- رییس حوزه قضایی یادادگاه مرجوع الیه بااحرازمالکیت یا ذی نفع بودن موجرحسب موردمبادرت به صدوردستورتخلیه خواهدنمود.
ماده۵- ابلاغ اوراق قضایی ویااوراق اجراییه به مستاجردرمحل عین مستاجره وبه موجردرمحل مندرج درقراردادصورت می گیرد،مگراینکه طرفین ترتیب دیگری رامقررنموده باشند.
ماده۶- اجرای دستورتخلیه صادره توسط مقام قضایی نیازبه صدور اجراییه نداردوتوسط مامور،ابلاغ واجرامی گردد.مامورمکلف است آن راظرف (۲۴)ساعت به شخص مستاجرابلاغ ودرنسخه ثانی رسیددریافت کند ودرصورت امتناع مستاجرازدادن رسید،مراتب رادرابلاغ نامه قیدوظرف (۳)روزنسبت به اجرای مفاددستوراقدام نماید.
ماده۷- چنانچه مستاجردرمحل حضورنداشته باشد،مفاددستورتخلیه به یکی ازبستگان یاخادمان وی که سن ظاهری وی برای تمییزاهمیت موضوع کافی باشد،ابلاغ می شود.
ماده۸- هرگاه اشخاص مذکوردرماده قبل درمحل حضورنداشته باشندیااز دادن رسیدامتناع ورزند،مامورمراتب رادراعلامیه ای قیدوبه محل الصاق می نماید.
تبصره- دراعلامیه مراتب مراجعه مامورواستنکاف اشخاص ویاعدم حضور آنان ونیزمفاددستورمقام قضایی درج شده وهمچنین این مطلب قید خواهدشدکه چنانچه ظرف (۳) روز مستاجراقدام به تخلیه محل وتحویل آن به موجریانماینده قانونی وی ویادفتردادگاه ننماید،امرتخلیه در روزوساعت معین توسط ماموراجراانجام می پذیرد.
ماده۹- در مورد اسناد رسمی اجاره ،درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورداجاره ازدفترخانه تنظیم کننده سندبه عمل خواهدآمد.
ماده۱۰- درخواست نامه برای اسنادعادی اجاره درفرم مخصوص تنظیم می شودوشامل نکات زیرخواهدبود:
الف- نام ونام خانوادگی ونام پدرومحل اقامت موجریانماینده قانونی ویاقایم مقام وی ،
ب- نام ونام خانوادگی ومحل اقامت مستاجریاقایم مقام قانونی وی ،
پ- مشخصات عین مستاجره ،
ت- مشخصات وتاریخ سنداجاره.
تبصره۱- تصویرمصدق قراردادبایدپیوست درخواست نامه یادشده باشد.
تبصره۲- درصورت فوت موجریامستاجر،وراث آنهاودرصورت انتقال عین ازیدموجرویامنافع ازیدمستاجر،ایادی منتقل الیهم ودرصورت حجرموجر یامستاجر،نماینده قانونی آنها،قایم مقام قانونی آنان می باشند.
ماده۱۱- سردفترپس ازاحرازهویت وصلاحیت درخواست کننده ،اوراق اجراییه راظرف (۲۴)ساعت در(۳)نسخه باقیدتخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه وبه مهرویژه اجرامنقوش وجهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
ماده۱۲- اجرای ثبت موظف است باوصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر(۲۴)ساعت نسبت به تشکیل پرونده وصدوردستورابلاغ وتخلیه به ماموراقدام نموده ومامورمکلف است ظرف (۴۸)ساعت توراق اجراییه را ابلاغ وطبق قسمت اخیرماده (۶)ومواد(۷)و(۸)این آیین نامه عمل نماید
ماده۱۳- چنانچه درزمان اجرای دستورتخلیه مراجع قضایی ودوایراجرای ثبت ،به علت وقوع حوادث غیرمترقبه ،مستاجرقادربه تخلیه مورداجاره نباشدواستمهال نماید،مراتب درخواست وی توسط ماموراجرابه مقام قضایی دستوردهنده گزارش می شود.مقام قضایی صالح مربوط می تواند بااستمهال مستاجربرای یک نوبت به مدت حداکثریک ماه موافقت کند
ماده۱۴- دفاتراسنادرسمی علاوه بررعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفنددرسنداجاره اماکن باکاربری تجاری واماکنی که بارعایت قوانین ومقررات مربوط به منظوراستفاده تجاری واگذارمی شوند، تصریح کنندکه عقداجاره باسرقفلی یابدون سرقفلی واقع شده است و درقراردادهای عادی اجاره نیز،طرفین مکلفندسنداجاره راباقیدهمین مطلب تنظیم نمایند.
ماده۱۵- اجرای مقررات ماده (۷)قانون ،ناظربه مواردی است که درعقد اجاره شرط شده باشدکه موجرهرساله مکلف به تمدیدمدت اجاره بدون افزایش اجاره بهامی باشد.
ماده۱۶- مستاجراماکن تجاری درمدت اجاره ،چنانچه حق انتقال به غیراو سلب نشده باشد،می تواندبااخذمبلغی به عنوان سرقفلی ،مورداجاره رابرای همان شغل وبارعایت سایرشرایط مندرج دراجاره نامه به دیگری منتقل نماید.
ماده۱۷- درغیرازمواردمذکوردرماده (۴)قانون ،چنانچه مستاجرمدعی حقی باشدمی تواندطبق مقررات ازدادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کنداین امرمانع اجرای دستورتخلیه نمی باشد،فقط دادگاه پس ازثبوت ادعا،به تامین حقوق مستاجروجبران خسارت اوحکم می نماید دراین خصوص مستاجرمی تواندتامین حقوق خودراازدادگاه درخواست نموده ودادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذنماید.
ماده۱۸- درصورتی که دستورتخلیه مورداجاره صادرشودومستاجرنسبت به اصالت قراردادمستنددستور،شکایتی داشته ویامدعی تمدیدقرارداد اجاره باشد،شکایت خودرابه دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستورتخلیه نمی باشد،مگراینکه دادگاه رسیدگی کننده ،شکایت مستاجررامدلل بداند،دراین صورت پس از اخذ تامین متناسب باضرروزیان احتمالی موجر،قرارتوقیف عملیات اجرایی تخلیه راصادرخواهدنمود.
ماده۱۹- چنانچه شکایت مستاجرمورداشاره درماده قبل به موجب حکم نهایی ردشود،موجرحق داردخسارتی راکه ازتوقیف اجرای دستورتخلیه به بوواردشده است برطبق قوانین ومقررات مطالبه کند.
ماده۲۰- چنانچه موجرمبلغی به عنوان ودیعه یاتضمین یاقرض الحسنه ویاسندتعهدآورومشابه آن ازمستاجردریافت کرده ودرسنداجاره (عادی ویارسمی) درج شده باشدیاتوسط خودموجرعنوان شود،دراین صورت تخلیه وتحویل مورداجاره به موجرموکول به استردادسندیاوجه یادشده به مستاجروارایه رسیدآن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی ویا ارایه آن به دایره اجرای ثبت ویاسپردن آن برحسب موردبه دایره اجرای ثبت می باشد.
تبصره- درصورتی که ودیعه یاتضمین یا قرض الحسنه ویاسندتعهدآورو مشابه آن درسنداجاره (عادی ویارسمی )ذکرنشده باشدوتوسط موجرنیز هنگام
درخواست وتقاضای تخلیه مطرح نشودومستاجرازاین جهت مدعی حقی شود،می تواندطبق ماده (۵)قانون اقدام به احقاق حق خودنماید
معاون اول رئیس جمهور- حسن حبیبی
اصلاحیه آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر(۱۳۷۹)
هیات وزیران در جلسه مورخ ۱۸/۳/۱۳۷۹ با توجه به نظر رییس محترم مجلس شورای اسلامی (موضوع نامه شماره ۲۶۲۹هـ /ب مورخ ۲۷/۲/۱۳۷۹) تصویب نمود:
موارد (۱۵)و(۱۶) آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر (موضوع تصویب نامه شماره ۶۹۱۴۵/ت ۱۹۸۴۵هـ مورخ ۱۷/۳/۱۳۷۸) به شرح زیر اصلاح می شود:
ماده (۱۵) آیین نامه یاد شده حذف و ماده (۱۶) به عنوان ماده (۱۵) تغییر و به شرح زیر اصلاح می گردد و شماره مواد بعدی به همین ترتیب تغییر می یابد.
ماده۱۵- مستاجر اماکن تجاری در مدت اجازه چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.
معاون اول رییس جمهور ـ حسن حبیبی
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
فصل اول – کلیات
ماده۱- اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.
ماده۲- موارد زیر مشمول این قانون نمی باشد.
الف- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
ب- خانه های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است.
فصل دوم – اجاره بها
ماده ۳- اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره- در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره ، موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد.
ماده۴- مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه ای به مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می نماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر می تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
فصل سوم – در اجاره نامه
ماده۵- دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند:
۱- اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
۲- نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
۳- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
۴- تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
۵- تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جز یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.
۶- تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضا مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.
۷- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه.
تبصره- موجر و مستاجر می توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
فصل چهارم – موارد فسخ
ماده۶- در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:
۱- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی )
۲- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
۳- هر گاه مورد اجاره کلا یا جز در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده۷- هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده۸- موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
الف- در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جز به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب- در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج- در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د- در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره۱- در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
تبصره۲- اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
ماده۹- در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
تبصره- شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجرا نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد.
فصل پنجم – تعمیرات
ماده۱۰- تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.
ماده۱۱ – رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.
ماده۱۲- هر گاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.
تبصره- رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد ۱۱ و ۱۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده۱۳- اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آنرا رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده۱۴- نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود ۲ ماه پس از تصویب این قانون بر اساس آیین نامه ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات دولت برسد اجاره بهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه ای تعیین و اعلام نمایند.
تبصره۱- شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استانها به انضمام قزوین ، کرج ، اردبیل ، دزفول ، آبادان ، نیشابور، بابل ، گرگان ، قم.
تبصره۲- چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می گردد.
تبصره۳- اگر مالک از اجاره دادن مستغل معداجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده می شود به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محلهای مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند.
ماده۱۵- از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهایی که برای سکونت واگذار می شود تاریخ مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می باشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و نه تبصره در جلسه روز سه شنبه سیزدهم اردیبهشت ماه یک هزار و سیصد و شصت و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و به تایید شورای نگهبان رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی – اکبر هاشمی
قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر
ماده واحده- از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود، در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن میباشد مگر آنکه مدت اجاره باتوافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.
قانون فوق مشتمل برماده واحده در جلسه روز پنجشنبه پانزدهم آبان ماه یکهزارو سیصدو شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب ودرتاریخ ۲۱/۸/۱۳۶۵ به تایید شورای نگهبان رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی – اکبر هاشمی
قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲
ماده واحده- بند زیر به عنوان بند ج با دو تبصره به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ اضافه می گردد:
ج- محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.
تبصره۱- وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره۲- استفاده از محلهای مسکونی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل الحاق یک بند و دو تبصره ) در جلسه روز یک شنبه بیست و چهارم بهمن ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۷/۱۱/۱۳۷۲ به تایید شورای نگهبان رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی – علی اکبر ناطق نوری
قانون الحاق دو تبصره به عنوان تبصره های ۳ و ۴ به ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳
ماده واحده- دو تبصره زیر به عنوان تبصره های ۳ و ۴ به ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی الحاق می گردد:
تبصره۳- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت دو سال از تاریخ ۳/۷/۱۳۶۹ از صدور حکم تخلیه خودداری کند.
تبصره۴- در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل سکونت قبلی آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر مقامات استانهای جنگزده و تایید وزارتین کشور و کار و امور اجتماعی مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ هشتم مهر ماه یک هزار سیصد و شصت و نه بر اساس ضرورت به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در اجرای اصل نود و چهارم قانون اساسی برای اجرا ابلاغ می گردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی – مهدی کروبی
قانون الحاق یک تبصره بعنوان تبصره یک به ماده ۹قانون روابط موجرومستاجرمصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳
ماده واحده- تبصره زیربعنوان تبصره ۱به ماده ۹قانون روابط موجر ومستاجرمصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲مجلس شورای اسلامی الحاق وتبصره ماده بعنوان تبصره ۲قرارمیگیرد.
تبصره۱- درمواردیکه دادگاه صدورحکم تخلیه اماکن آموزشی رابعلت کمبودجای مناسب موجب عسروحرج تشخیص دهددادگاه مکلف است تارفع عسروحرج بمدت پنج سال ازصدورحکم خودداری کندواین قانون ازتاریخ تصویب لازم الاجراءاست.
قانون فوق مشتمل برماده واحده درجلسه روزپنجشنبه بیست وهشتم شهریورماه یکهزاروسیصدوشصت وچهارمجلس شورای اسلامی تصویب ودر تاریخ ۳۱/۶/۱۳۶۴به تاییدشورای نگهبان رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی – اکبرهاشمی
قانون اصلاح تبصره یک مصوب ۱۳۶۴/۶/۲۸ ماده ۹ قانون روابط موجر ومستاجرمصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳ مجلس شورای اسلامی
ماده واحده- تبصره یک مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴ ماده ۹ قانون روابط موجر ومستاجرمصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی بشرح زیر اصلاح میگردد:
تبصره۱- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان رابعلت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج تا مدت پنجسال از تاریخ ۲۸/۶/۱۳۶۴ از صدور حکم خودداری کند و مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند.
این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روزپنجشنبه بیست وچهارم مهرماه یکهزارو سیصدو شصت و پنج بتصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی – اکبر هاشمی
قانون تمدید و اصلاح تبصره های ۳ و ۴ ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳
ماده واحده- تبصره های ۳ و ۴ ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی به شرح زیر تمدید و اصلاح می گردد:
تبصره۳- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از تاریخ ۳/۷/۱۳۷۱ از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم ، مخصوص به صورتی است که عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
تبصره۴- در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی ، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل اصلاح دو تبصره ) در حلسه روز یکشنبه دهم آبان ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و یک مجلس شوری اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۰/۸/۱۳۷۱ به تایید شورای نگهبان رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی – علی اکبر ناطق نوری
قانون روابط موجر و مستأجر ـ مصوب ۲/۵/۱۳۵۶
فصل اول – کلیات
ماده۱- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یابه منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
ماده۲- موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:
۱ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
۲ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد.
۳ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طورفصلی برای مدتی که از ششماه تجاوز نکند اجاره داده میشود.
۴ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها ودر شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده ومی‌شود.
۵ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد.
در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فیمابین میباشد.
هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار میشود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده میشود.
۶ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره‌واگذار گردد.
فصل دوم: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن
ماده۳- در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.
ماده۴- موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده۵- موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به‌شرح فوق درخواست کند.
تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
ماده۶- مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یانمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف‌سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
فصل سوم – در تنظیم اجاره‌نامه
ماده۷- در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان‌مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده‌مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای‌تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست وخسارت‌تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
تبصره۱- هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره‌شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجرمتوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم درموردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیزجاری است.
ماده۸- دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این‌قانون تعیین خواهد کرد.
ماده۹- در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر بایدطبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر درحکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند.
هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی ازطرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین‌برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یکسال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ‌تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستأجر راموجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادرمی‌کند و این حکم قطعی است.
ماده۱۰- مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یابه نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این‌اختیار به او داده شده باشد.
هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهدمالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست‌تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستأجرین را بنماید.
در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌باشد هریک از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای‌مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده‌قانونی او بنمایند.
ماده۱۱- دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه‌تصریح بنماید:
۱ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بطور کامل ومشخص.
۲ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب‌دیگری تراضی نموده باشند.
۳ـ عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و درصورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت.
۴ـ مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ‌سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکورباید در سند قید گردد.
۵ـ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین‌نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به‌طور صریح.
۶ـ مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه داردیا خیر.
۷ـ تعهد مستأجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت‌و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان‌اجرت‌المسمی.
فصل چهارم: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره
ماده۱۲- در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست کند:
۱ـ در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی)
۲ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
۳ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌یابد.
۴ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
۵ـ هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود.
ماده۱۳- هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف‌است بوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع میشود و دفتر دادگاه ظرف۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای‌تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که‌مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.
ماده۱۴- در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه‌طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریداربخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یااشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
۵- هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد.
۸- در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.
۹- در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستأجره را بنماید.
هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت میگردد، ولی هر مستأجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاِاستفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره۱- در صورتی که مستأجر دوبار ظرف یکسال در اثراخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
تبصره۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود.
تبصره۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که‌قانوناً دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
تبصره۴- در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
ماده۱۵- علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیزپس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است:
۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یاتجارت.
۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یاهمسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
ماده۱۶- در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در مواردمذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال ازمحل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستأجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره‌بها یااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه‌ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌است.
تبصره- در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستأجرین‌متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
ماده۱۷- در تمام مواردی که تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای‌حکم یا به ترتیب مقرر در ماده ۱۳ صورت می‌گیرد باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
فصل پنجم: حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده۱۸- میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون وقوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب کمسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین میگردد.
ماده۱۹- در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری‌انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازدوالا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبورملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره۱- در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت.
تبصره۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود.
فصل ششم: تعمیرات
ماده۲۰- تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل‌بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت‌مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات‌جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد یا مستأجر خواهد بود.
ماده۲۱- رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستأجر راجع به‌تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی موردحکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهدمستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه‌درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت‌دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل ششماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد.
ماده۲۲- هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری‌شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای‌انجام تعمیرات تعیین می‌نماید.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت‌بنا برای مدت مذکور بدهد. در هرحال مستأجر مسؤول خسارتی‌است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره- رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج‌از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت وحکم دادگاه قطعی است.
ماده۲۳- اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به‌دعوی تعمیرات نیست.
هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم‌مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه‌به ترتیب مقرر در ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.
ماده۲۴- در صورتی که مستأجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یاتهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز درمورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم‌نماید مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره‌نپرداخته باشد.
در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون‌رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده‌عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر می‌تواند ظرف ده‌روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان‌دادگاه رسیدگی میشود و تصمیم دادگاه قطعی است.
تبصره۱- هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیربدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهی مزبور باشد و مستأجر می‌تواند براساس قبوض‌سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره‌بها کسرنماید.
تبصره۲- تعمیرات تأسیسات و قسمتهای مشترک‌آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود.
ماده۲۵- هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یابخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان‌در آن، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک‌گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به‌دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه‌کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و مالک به‌معیت مأمورین ملک را رؤیت نمایند. تشخیص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.
ماده۲۶- رسیدگی به‌کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل می‌آید. مگر دعاوی راجع به دولت که منحصراً دردادگاه شهرستان رسیدگی میشود حکم دادگاه در هرصورت‌حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر در مواردی که‌خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاقهای‌استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.
تبصره ـ در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین‌اجاره‌بهای ماهانه زاید بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی‌است.
ماده۲۷- در مواردی که حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن‌صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای‌تخلیه تعیین می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی‌مقامات صلاحیتدارتأسیس‌شده‌درتعطیلات‌تابستان‌اجراخواهد شد.
تبصره۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یاپیشه یا تجارت صادر میشود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ‌تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر میشود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده۲۸- در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت‌حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی میشود موجر مکلف‌است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت‌بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف‌یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننمایدحکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجربرای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره- مدتهای مذکر در ماده فوق نسبت به احکامی که درزمان اجرای قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ صادر وقطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع میشود.
ماده۲۹- وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده‌ای رابه منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفی می‌نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل‌نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد.
طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌الزحمه کارشناسان به‌موجب آیین‌نامه وزارت دادگستری است.
در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق‌مقررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد.
ماده۳۰- کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظورجلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات دردادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده۳۱- این قانون در نقاطی اجرا میشود که تاکنون قانون‌روابط مالک و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن وشهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجرو مستأجر براساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.
ماده۳۲- از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک ومستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر بااین قانون است لغو میشود.
قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصویب مجلس سنا در جلسه فوِالعاده روز چهارشنبه ۲۲/۴/۱۳۵۶، در جلسه فوِالعاده روز یکشنبه دوم مرداد ماه ۱۳۵۶به تصویب مجلس شورای ملی رسید.
رییس مجلس شورای ملی – عبدالله ریاضی
شماره ۹۹۹۴/۷ ۳/۹/۱۳۵۶
در اجرای ماده ۲۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ آئین نامه زیر تصویب می شود:
ماده۱ – کارشناسانی ممکن است به کارشناسی در امور مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر انتخاب شوند که دارای شرایط زیر باشند :
۱- پروانه کارشناسی آنها مربوط به امور مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر باشد.
۲- حداقل ۵ سال از تاریخ صدور پروانه کارشناسی آنها گذشته باشد.
۳- سابقه محکومیت انتظامی از درجه ۳ به بالا نداشته بعلاوه طی دو سال منتهی به زمان انتخاب هیچگونه محکومیت انتظامی نداشته باشند.
ماده۲ – اداره فنی وزارت دادگستری هر دو سال یک بار در بهمن ماه اسامی کارشناسان واجد شرایط هر حوزه را با توجه بضوابط مذکور در ماده فوق تهیه می کند.
ماده۳ – کمیسیونی مرکب از رئیس کل دادگاه استان مرکز و رئیس کل دادگاه شهرستان تهران و مدیر کل قضائی و مدیر کل دفتر تشکیلات و بودجه ورئیس اداره فنی وزارت دادگستری پس از بررسی گزارش اداره فنی اسامی کارشناسان لازم مربوط به هر حوزه را تعیین می کند و اداره فنی قبل از پایان سال صورت اسامی آنان را به دادگاه ها اعلام می نماید.
ماده۴ – نام هر یک از کارشناسان منتخب که محکومیت انتظامی پیدا کند از صورت مزبور حذف می شود و این حذف نام هم بوسیله اداره فنی به دادگاه های حوزه قضائی مربوط اعلام می گردد.
ماده۵ – حق الزحمه کارشناسان در دعاوی موجر و مستاجر از طرف دادگاه با توجه به کمیت و کیفیت و شرایط کار و خواسته دعوی در حدود تعرفه زیر تعیین خواهد شد :
الف- برای تعیین اجاره بها در موارد نامعلوم بودن میزان اجاره از سه هزار ریال تا یکصد و بیست هزار ریال.
ب- در مورد تعمیرات از پنج هزار ریال تا یکصدو پنجاه هزار ریال.
پ- در مورد تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت از شش هزار ریال تا دویست هزار ریال.
وزیر دادگستری ـ غلامرضا کیانپور
