مطالعه تطبيقي بطلان اجاره

چکیده: بطلان اجاره ممكن است به دو صورت حادث شود: نخست آنكه عقد اجاره به علت نداشتن يكي از شرايط اساسي صحت معاملات و يا نداشتن شرايط اساسي مختص عقد اجاره، باطل باشد. در اين وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هيچ پيمانی از آغاز واقع نشده و رابطه طرفين تنها صورت اجاره را داشته است. بر همين مبناست كه اعلام بطلان اجاره در هر زماني كه واقع شود، به گذشته سرايت مي كند و بايد وضعيت طرفين به حالت قبل از عقد باز گردد. دوم آنكه اجاره به هنگام انعقاد عقد، از تمامي اركان و شرايط اساسی صحت معاملات برخوردار بوده، ليكن در اثناء مدت، تغيير اوضاع و احوال مورد اجاره را چنان دگرگون می سازد كه استدامه عقد اجاره وجود نداشته باشد و لذا اجاره باطل می گردد. در صورت اخير؛ اثر بطلان اجاره، تنها ناظر به آينده است و در گذشته هيچ تأثيري ندارد. بر همين مبناست كه در قانون مدني ايران، فقه، حقوق مصر و فرانسه، عقد اجاره به واسطه تلف شدن عين مستأجره به صورت كلي، از تاريخ تلف باطل انگاشته مي شود و كليه روابطی كه بين متعاقدين قبل از بطلان اجاره وجود داشته، مصون از آثار بطلان بوده و به قوت خود باقي است، زيرا موضوع اجاره صلاحيت انتفاع از مال برای مدت معين است و فرض اين است كه در گذشته، منافع به دست آمده و با استيفای آن، مستأجر ملزم شده است تا اجاره معهود را بپردازد. بر خلاف حقوق ايران و فقه كه عقد اجاره تمليكي است، در حقوق مصر و فرانسه، اجاره عقدي است عهدي و لذا اين تقسيم بندي متضمن آثار و نتايجی است كه با طبيعت اجاره سازگاري بيشتری دارد و بر همين مبنا، ايراداتی كه در خصوص بطلان اجاره بر قانون مدني و فقه مترتب است، بر حقوق مصر و فرانسه وارد نيست.